Wie viel Haus können Sie sich leisten?
Fast jeder träumt von seinem eigenen Zuhause. Ein Hauskauf kann eine sehr gute Entscheidung für Ihre Familie sein, weil es viele Vorteile mit sich bringt. Es ist es toll, in einem Haus zu leben, das genau auf die Bedürfnisse Ihrer Familie abgestimmt ist. Mit einem Hauskauf sparen Sie Mietzahlungen, schaffen stattdessen mit Ihrer Immobilie einen nachhaltigen Vermögenswert.
Dennoch ist es nicht einfach, die passende Immobilie zu finden. Der gestiegene Zinsmarkt im Jahr 2022 und die damit verbundenen hohen Kreditkosten erschweren vielen Familien den Zugang zu einer tragbaren Finanzierung. Mehr denn je stellen sich momentan viele Menschen die Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können und worauf es im Jahr 2023 besonders zu achten gilt.
Um diese Fragen zu beantworten, haben wir für die Ausgabe 07/2023 der Bergischen Mama & Papa mit Christian und Ricardo Althaus (v.li.) von der Faktor WIR Beratungsgesellschaft gesprochen. Zusammen beraten die Brüder seit mehr als 20 Jahren Kunden vorwiegend in Bergisch Gladbach und Köln und unterstützen ihre Kunden dabei, den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen. Auf ihrem Youtube- Kanal “Baufinanzierung einfach verstehen” klären sie die Zuschauer jede Woche samstags in Videos rund um die Themen Immobilienkauf und Finanzierung auf.
1. Ist es sinnvoll, in der aktuellen Phase auf Preissenkungen zu warten?
Ricardo: Das ist eine sehr schwierige Frage. Durch Gespräche mit Maklern und durch Marktbeobachtungen ist schon zu erkennen, dass deutlich mehr Immobilien angeboten werden und die Vermarktungszeiten länger sind. Vielen Verkäufer geben auch Preisnachlässe. Dies hängt aber stark von der Lage der Immobilie ab. Preisnachlässe von 5-10 % sind zu beobachten. Ob eine höhere Preissenkung stattfindet, ist schwer zu sagen. Es sprechen viele Gründe gegen eine Preissenkung – nähere Infos dazu geben wir wöchentlich auf unserem YT-Kanal. Grundsätzlich gibt es beim Immobilienkauf nie den passenden Zeitpunkt. Wenn man den Wunsch hegt, sollte man sich – gut informiert und mit Planung – auf die Suche begeben.
2. Warum ist es momentan schwieriger, ein passendes Haus zu finanzieren?
Christian: Bis vor 1,5 Jahren hatten wir einen Verkäufermarkt. Es gab wenig Immobilien, eine sehr hohe Nachfrage und teilweise überzogene Verkaufspreise. Diese Situation hat sich innerhalb kürzester Zeit geändert. Das geringe Zinsniveau, das in den letzten Jahren vorherrschte, ist durch die Anpassung der Zentralbanken vorbei, und die Finanzierungskosten haben sich binnen eines Jahres fast vervierfacht – bei gleichen Verkaufspreisen. Das führt leider dazu, dass viele junge Familien genauer rechnen und auch ihr mögliches Budget nach unten korrigieren müssen. Es gibt nun deutlich mehr Immobilien und weniger Interessenten.
3. Wie genau sollte eine junge Familie vorgehen, wenn sie plant, ein Haus zu kaufen?
Ricardo: Zuerst sollte das genaue Budget ermittelt werden. Wichtig ist, alle Einnahmen und Ausgaben zu ermitteln und aufzulisten.
Kleiner Tipp: Führen Sie einmal für 6-8 Wochen ein Haushaltsbuch, um monatliche variable Ausgaben zu erfassen. Alternativ zahlen Sie einen Monat lang nur mit der EC-Karte und sehen somit alle Ausgaben im Kontoverlauf, um sie dann addieren zu können.
Hierbei sollten die Wohnkosten erst einmal nicht berücksichtigt werden.
Praxisbeispiel:
Familie mit 2 Kindern mit Nettoeinkommen: 5.000 € (inkl. Kindergeld)
Auflistung aller Ausgaben:
- Essen (inkl. Kosmetika und Puffer): 800€
- Auto (inkl. Benzin 200€ & Versicherung 50€): 450€ mtl.
- Versicherungen: 60€
- Kinderbetreuungskosten mit Essensgeld: 400€
- Altersvorsorge: 200€
- variable Ausgaben (z.B. Freizeit, Geschenke): 200€
- Sport/Fitness: 50€
- Kleidung/Telefon: 400€
- Bahnticket: 80€
- Rücklage Urlaub: 300€
- Rücklage Notgroschen (z.B. Reparaturen): 200€
Gesamtkosten: 3.140€
Somit hat die Familie ein frei verfügbares Einkommen von: 1.860 €.
Im nächsten Schritt sollten nun die Verbrauchskosten für ein Haus berechnet werden. Überlegen Sie, wie groß Ihre Wunschimmobilie sein soll. Unterstellen wir für das Beispiel einmal 130 qm Wohnfläche. Sie können in der aktuellen Situation mit 4 €/qm für die Nebenkosten (Strom, Gas, Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllgebühren) rechnen. In diesem Beispiel also 390 € im Monat
Die potentiellen Nebenkosten ziehen Sie nun von Ihrem Budget ab. Im Beispiel: 1.860 € Budget abzgl. 390 € mögliche Nebenkosten. Es bleiben somit 1470 € für die Darlehensrate übrig. Für 100.000 € zahlen Sie im Monat eine Rate von ca. 500 € (2 % Tilgung, 4 % Zinssatz). In unserem Beispiel könnte sich die Familie also ein Darlehen von knapp 300.000 € leisten.
Wie groß das Haus ist, hängt nun vom Eigenkapital ab. Neben dem Kaufpreis zahlen Sie noch die Kaufnebenkosten (ca. 8,5 %-12 %). Die Kaufnebenkosten sollten Sie immer als Eigenkapital einbringen. In unserem Beispiel wären das 36.000 €. Ihr Budget für das Haus beträgt somit 300.000 € – und diese Summe sollte dann auch der maximale Kaufpreis nicht übersteigen.
Wichtig hierbei ist, dass die Wohnfläche nicht nennenswert abweichen sollte. Hat die Familie mehr als die 36.000 € Eigenkapital, kann der Kaufpreis entsprechend höher ausfallen. Generell gilt, das Maximal-Budget bestenfalls nicht komplett auszureizen.
Unser Tipp dazu:
Nachdem Sie Ihr Budget berechnet haben, überprüfen Sie es erneut. In unserem Beispiel hat die Familie bisher 1000 € Miete gezahlt. Nach dem Hauskauf und bei voller Ausnutzung des Budgets hätte die Familie auf einmal Kosten für das Haus von 1860 € im Monat, also 860 € mehr.
Stellen Sie sich heute schon die Frage, ob Ihre ermittelte Summe wirklich verfügbar ist.
Wir haben der Familie geraten, ab sofort 860 € im Monat auf ein separates Konto zu packen, also den Immobilienkauf zu simulieren. Kann die Familie diese Einschränkung im Budget verkraften, würde auch eine echte Finanzierung klappen. Netter Nebeneffekt beim Simulieren: Das Eigenkapital wächst zunächst um 860 € im Monat.
Sollte der Betrag mit zusätzlich 860,-€ mtl. allerdings zu hoch sein, wäre auch eine Finanzierung in dieser Größenordnung die falsche Entscheidung.
4. Worauf sollte man sonst noch achten?
Christian: Bei der Frage nach dem Budget sollte man auch unvorhergesehene Ereignisse einplanen und eine Worst-Case-Betrachtung machen. Was passiert zum Beispiel beim Wegfall eines Teils des Einkommens (z.B. durch Elternzeit), bei geplanter Teilzeit, die zu einer Einkommensreduzierung führt, oder auch bei zukünftig erhöhten Betreuungskosten für die Kinder etc.
Ebenso geht das auch in die andere Richtung: Stehen Gehaltserhöhungen an, kann mehr Einkommen auch bei der Budgetplanung berücksichtigt werden.
In jedem Fall ist diese genaue Analyse der eigenen Einkommenssituation mit Blick in die Zukunft wichtig. Und es ist sicher hilfreich, hierbei Fachleute wie uns zu Rate zu ziehen.
5. Wie arbeitet ihr mit euren Kunden?
Ricardo: Wir haben mit unserer Firma, der Faktor Wir Beratungsgesellschaft, schon mehr als 500 Kunden zu einer Finanzierung verholfen. Unabhängig können wir mehr als 180 Banken regional und überregional vergleichen und vermitteln. Neben einer ganzheitlichen Beratung und Betreuung liefern wir Antworten auf wichtige Fragen und planen das Projekt mit unseren Kunden gemeinsam. Wir beraten online deutschlandweit oder auch gern persönlich in unserem Büro in Bergisch Gladbach.
Unser Service wird von den Banken vergütet, so dass dem Kunden in der Regel keine Kosten entstehen. Ebenfalls sind die Zinskonditionen oft deutlich besser als bei der Bank vor Ort. Dies führt zu mehreren tausend Euro Zinsersparnis. Für mehr Informationen vorab kann man sich intensiv auf unserem YouTube-Kanal mit den einzelnen Themen beschäftigen.
Weitere Informationen und den Link zur Buchung einer Beratung:
„Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ erhaltet ihr über folgenden Link: http://www.faktorwir.com
